משרד עורכי דין, זיו איזנר, מתמחה בתחום המשפט האזרחי-מסחרי ובין היתר עוסק בטיפול בעסקאות נדל"ן לרבות מכירה, רכישה והשכרה של דירות מגורים ונכסים מסחריים.

לרוב, עסקת רכישת דירת מגורים הינה העסקה המשמעותית ביותר בחייו של אדם הן מבחינה פיננסית והן מבחינה רגשית שכן מדובר במקום המיועד להיות מבצרו של האדם וקן משפחתו.

להלן יפורטו עיקרי הדברים ביחס לסוגיות חשובות עליהן יש לתת את הדעת בבואנו לבחון עסקה לרכישת דירת מגורים מיד שנייה (לא מקבלן).

כאשר אדם מעוניין לרכוש דירת מגורים עומדות בפניו שתי אפשרויות עיקריות – רכישת דירה מקבלן (יד ראשונה) ורכישת דירה יד שנייה – ההבדלים בין שתי הדירות נעוצים בסוגי הבדיקות אותן יש לבצע שכן לעיתים הרכישה מקבלן נעשית "על הנייר", קרי הדירה טרם נבנתה ואילו רכישת דירה יד שנייה הינה דירה עומדת וקיימת. הסוגיות שיוצגו להלן מכוונות למקרה בו אדם בוחר לרכוש דירת מגורים יד שנייה.

טרם פירוט סוגיות חשובות להן יש לתת את הדעת מן הבחינה המשפטית בקשר לרכישת דירת מגורים, חשוב לציין כי אדם המעוניין לרכוש דירה למגורים מומלץ לו לבצע בקפידה בדיקות בסיסיות לגבי האזור שבו הוא מעוניין לגור וזאת מן הבחינה הסביבתית (רעש, זיהום, ניקיון וכו'), קהילתית (מוסדות חינוך, פארקים, חוגים וכו'), קרבה למקומות מרכזיים (מרכזי קניות, מקומות עבודה וכו') וכיוצא באלה, וזאת על מנת לשמור על איכות חיים במקום המגורים.

לאחר שבוצעו הבדיקות הבסיסיות ואותרה דירת המגורים הרצויה לרכישה הרי שעתה נדרשים לבצע בדיקות מקדמיות ביחס לזהות המוכר וביחס למצבו של הנכס מן הבחינה הקניינית, תכנונית ומיסויית, שכן בלעדי אלה עלול למצוא עצמו הרוכש בעסקה מאוד בעייתית וכמובן שהדבר יתבטא בעלות גבוהה של ממון ועוגמת נפש. כל בדיקה ממלאת תפקיד חיוני אחר אשר כולן ביחד מרכיבות את התמונה השלימה ביחס לנכס ולכדאיות העסקה.

בדיקת זהות המוכר הינה מן החשובות שבבדיקות שכן אם מתגלה מראש, כי המוכר אינו בעל הזכויות בנכס הרי שמנעת מעצמך ליפול לתרגיל עוקץ שבסופו היית ככל הנראה נשאר ערום מכספך ומהדירה (למעט מצב חריג של תקנת שוק בתנאים מסוימים). חשוב לבדוק ולאמת את פרטי המוכר עם הפרטים המופיעים במרשמים הרלוונטיים המתייחסים לזהות בעלי הזכויות בנכס. כמו כן, ניתן לאמת את זהותו עם תעודה אחרת כגון רישיון נהיגה, ניתן לבקש מסמכים מקוריים לרכישת הדירה על ידו וכן לנסות לברר עם השכנים את זהותו.

מן הבחינה המשפטית, אותה בודקים על ידי הפקת נסח מלשכת רישום המקרקעין ו/או הפקת אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל (או החברה המשכנת), ולפיו נוכחים לראות מהו סוג הזכות הקיים למוכר –האם הוא בעלים או שמא חוכר (קיימים הבדלים בין סוגי הזכויות) יש גם לבדוק היכן רשומה הזכות – זכות קניינית היא זכות הרשומה בטאבו (בעלות/חכירה) זכות חוזית היא כזו הרשומה בפנקסי מנהל מקרקעי ישראל ו/או החברה המשכנת וטרם נרשמה בטאבו.

מן הבחינה התכנונית, אותה מבררים בועדת התכנון והבנייה ובמחלקת הנדסה בעירייה, יש לבדוק כי הנכס והתוספות שנעשו לו במהלך השנים (ככל שנעשו) נבנו בהיתר כדין ואין חובות של היטלים ביחס לפיתוח הנכס.

מן הבחינה המיסויית, אותה בודקים בלשכת מיסוי המקרקעין, יש לבדוק מהי עלות המיסים שיש לשלם (מס שבח, מס רכישה, מס רכוש לנכסים ישנים). בנוסף לאלה, נדרש כמובן, לבדוק כי לא קיימים חובות אחרים ביחס לנכס כגון לוועדה לתכנון ובנייה (היטל השבחה) וחובות אחרים (חשמל, מים, ארנונה,ועד בית וכיוצא באלה).

עניין חשוב נוסף הוא ביצוע בדיקה האם הנכס "נקי" מזכויות של צדדים שלישיים, כגון משכנתא/משכון, זיקת הנאה, עיקולים, הערות אזהרה וזכויות אחרות – כאן על ידי בדיקה בלשכת רישום המקרקעין (הפקת נסח) וכן ברשם המשכונות/רשם החברות (אם הנכס בבעלות חברה) יתבררו טיב הזכויות ביחס לנכס. משמעות קיומן של זכויות צדדים שלישיים הינו קריטי, למשל – מוכר אשר קיבל את כספי התמורה מבלי שפרע את המשכנתא הרובצת על הנכס הרי שגם אם זכויות הבעלות/החכירה נרשמו על שם הרוכש, הרי שהרוכש כפוף למשכנתא ובעל המשכנתא יוכל לפתוח בהליך מימוש של הנכס לצורך פירעון המשכנתא.

לאחר ביצוע הבדיקות הבסיסיות והמקדמיות ואיתן המסקנה כי יש אור ירוק לעסקה ולא צפויות בעיות מיוחדות, הרי שעתה מגיע שלב המו"מ ביחס לתמורה, מועדי התשלום והעברת חזקה ותנאים נוספים. גם ביחס למחיר אותו המוכר דורש, יש לבצע בדיקות כגון מחירי נכסים שנמכרו באזור (רשות המיסים פתחה לציבור מערכת מידע נדל"ן וניתן להתרשם ממחירי נכסים שנמכרו באזור הרלוונטי) כמו כן ישנם הערכות שווי לנכס בין אם מדובר במחירונים כגון מחירון לוי יצחק ובין אם מדובר בשומה ספציפית עבור הנכס אשר נעשית על ידי איש מקצוע). מעבר לכך יש לזכור, כי המחיר בסופו של דבר הוא עניין שנקבע במשא ומתן ומיקוח מסחרי.

בהמשך לקביעת התמורה עבור הנכס, הרי שאופן התשלום ומועדיו הינם חשובים ביותר שכן כל תשלום צריך להתבצע כנגד התקדמות נוספת בעסקה והבטחה, כי הזכויות בנכס, בסופו של יום, יועברו לידי הרוכש. משמעות הדברים תקבל ביטוי בהמלצות עקרוניות (כמובן שכל עסקה נדרשת בהתייחסות מיוחדת לאור מאפייניה הספציפיים):

1. מצידו של המוכר, הרי שהסכום הראשון שמתקבל, לעיתים בדמות מקדמה/ דמי רצינות, יהיו לפחות בגובה הפיצוי המוסכם.

2. מצידו של הרוכש, ככל שקיימת משכנתא/משכון, הרי שהכספים הראשונים, צריכים להיות מועברים ישירות לבעל המשכנתא/משכון על הנכס ולא למוכר, בהתאם למכתב כוונות הניתן על ידי הבנק. כמו כן, יש לוודא, כי התשלום הראשון יהיה בנאמנות, עד לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכש בגין עסקת הרכישה (בדרך כלל 48 שעות). הכספים הראשונים של התמורה אמורים לשמש לסילוק כל החובות של המוכר ביחס לנכס על מנת שהרוכש יקבל את הנכס נקי מכל חוב/שעבוד/זכות של צד ג'.

3. השלב השני, לרוב הוא העברת כספים נוספים מיתרת התמורה כנגד העברת החזקה בנכס – קרי, "קבלת מפתח".

4. לאחר סיום סילוק כל חובות המוכר באמצעות חלק מכספי התמורה והעברת החזקה בדירה לרוכש תמורת כספים נוספים מיתרת התמורה, הרי שתשלום החלק האחרון צריך להתבצע כנגד המצאה של מסמכים שונים, כגון אישורי מיסים, היעדר היטל השבחה, שטרות בעלות/ שטרות להעברת זכות שכירות, ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת הזכויות וכיוצא באלה - מצידו של הרוכש – כל עוד ישנם מסמכים חסרים הרי שכספי התמורה שנותרו צריכים להישאר בנאמנות עד להמצאתם (במידה וחסר אישור מס שבח, למשל, יש לשים לב, כי הסכום שנותר בנאמנות יהא מספיק לכסות את גובה החוב המשוער למס שבח, ככל שישנו).

בתום הסדרת כל התשלום והעברת כל המסמכים הנדרשים להעברת הזכויות על שם הרוכש הרי שלרוב ב"כ הרוכש פועל לסיום העסקה ברישומה בלשכת רישום המקרקעין באזור בו מצוי הנכס.

הסוגיות שפורטו כאן אינן ממצות ועל כן יש להיוועץ, טרם התקשרות בעסקה כל כך חשובה ויקרה, בעו"ד מקצועי אשר יידע לבדוק את טיב העסקה טרם כניסה אליה וכן ידע כיצד ללוות את העסקה החל משלב המשא ומתן ועד לסיומה ברישום הזכויות על שם הרוכש. מתן מענה מלא ומקצועי ימנע מחלוקות בין הצדדים ועוגמת נפש רבה.

חשוב להבין, כי דווקא בעסקה מעין זו, אשר ערכה הכלכלי והרגשי הוא מהיקרים ביותר, אין לוותר בשום פנים ואופן על ליווי של עורך דין מנוסה ומקצועי אשר יעניק מענה מלא למצבים אשר אדם, שאינו איש מקצוע ואינו בקיא בדין הקיים, לא יחשוב עליהם.

משרדנו, כאמור, עוסק מזה זמן רב במכירה, רכישה והשכרה של דירות למגורים ומעניק מענה מלא ומקצועי תוך שימת לב לסוגיות הרלוונטיות והייחודיות לכל עסקה ועסקה.

הבהרה​: אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.