משרד עורכי דין, זיו איזנר, מתמחה בתחום המשפט האזרחי-מסחרי ובין היתר עוסק בטיפול בעסקאות נדל"ן לרבות מכירה, רכישה והשכרה של דירות מגורים ונכסים מסחריים.

לרוב, עסקת רכישת דירת מגורים הינה העסקה המשמעותית ביותר בחייו של אדם הן מבחינה פיננסית והן מבחינה רגשית שכן מדובר במקום המיועד להיות מבצרו של האדם וקן משפחתו.

להלן יפורטו עיקרי הדברים ביחס לסוגיות חשובות עליהן יש לתת את הדעת בבואנו לבחון עסקה לרכישת דירת מגורים מקבלן.

כאשר אדם מעוניין לרכוש דירת מגורים עומדות בפניו שתי אפשרויות עיקריות – רכישת דירה מקבלן (יד ראשונה) ורכישת דירה יד שנייה – ההבדלים בין שתי הדירות נעוצים בסוגי הבדיקות אותן יש לבצע שכן בדרך כלל הרכישה מקבלן נעשית "על הנייר", קרי הדירה טרם נבנתה ואילו רכישת דירה יד שנייה הינה דירה עומדת וקיימת. יתרה מזאת, קיימות דעות לכאן ולכאן בדבר כדאיות העסקאות, האחת מול השנייה, שכן מן הצד האחד עומדת בפני הרוכש הפנטזיה לקבל דירה מ"הניילונים", אולם מן הצד האחר "הניילונים" כוללים בתוכם פער מובנה של כ-30% יותר במחיר לעומת דירה יד שנייה (מע"מ (16%) + רווח קבלני(15% לערך)). ככל שהוחלט על רכישת דירה מקבלן, יוצגו להלן הסוגיות העיקריות הרלוונטיות.

טרם פירוט סוגיות חשובות, עליהן יש לתת את הדעת מן הבחינה המשפטית, בקשר לרכישת דירת מגורים, חשוב לציין, כי אדם המעוניין לרכוש דירה למגורים מומלץ לו לבצע בקפידה בדיקות בסיסיות לגבי האזור שבו הוא מעוניין לגור וזאת מן הבחינה הסביבתית (רעש, זיהום, ניקיון וכו'), קהילתית (מוסדות חינוך, פארקים, חוגים וכו'), קרבה למקומות מרכזיים (מרכזי קניות, מקומות עבודה וכו') וכיוצא באלה, וזאת על מנת לשמור על איכות חיים במקום המגורים.

כשמדובר בדירה "על הנייר" הרי שלאחר שנבחר האזור בו תיבנה הדירה על הרוכש לבדוק את מיקום המגרש עליו ייבנה הבניין, מיקום הדירה בבניין, גודלה החלוקה הפנימית שבה, כיווני אוויר וכיוצא באלה.

עוד נקודה חשובה עליה יש לתת את הדעת היא מאזן הכוחות שבין הקבלן לבין רוכש הדירה. עקרונית, מאזן הכוחות הוא כזה שהחל מרגע החתימה על החוזה הקבלן הופך לצד החזק והרוכש לצד החלש ועל כן כוח המיקוח של הרוכש מצוי טרם החתימה על החוזה. בל נשכח, כי לצד הקבלן עומדים מספר עורכי דין שערכו חוזה עתיר סעיפים שנועדו להגן על הקבלן ולהסיר ממנו אחריות ככל האפשר, כמו כן, ישנם את אנשי השיווק והמכירות של הקבלן שמפעילים לחץ רב על הרוכש לחתום על חוזה הרכישה ולעיתים קרובות מצליחים לעשות זאת במיומנות רבה על ידי טריקים שיווקיים למיניהם – המלצה ברורה היא: לפנות לבעל מקצוע מיומן בתחום שיעיר את הערותיו וכן ניתן אף להיוועץ במומחים נוספים כגון אדריכל ומהנדס ביחס לתוכניות המצורפות לחוזה (תוכניות ומפרט טכני, מפורטות כנדרש על פי חוק) ובכל מקרה לא לחתום על שום מסמך, תמים ככל שייראה, טרם היוועצות בעורך דין מקצועי בתחום זה.

לאחר שבוצעו הבדיקות הבסיסיות ונמצא הפרויקט הרצוי לרכישת דירה בו, הרי שעתה נדרשים לבצע בדיקות מקדמיות ביחס לזהות החברה הקבלנית המבצעת את הפרויקט וביחס למצבו של הנכס מן הבחינה הקניינית, תכנונית ומיסויית, שכן בלעדי אלה עלול למצוא עצמו הרוכש בעסקה מאוד בעייתית וכמובן שהדבר יתבטא בעלות גבוהה של ממון ועוגמת נפש. כל בדיקה ממלאת תפקיד חיוני אחר אשר כולן ביחד מרכיבות את התמונה השלימה ביחס לנכס ולכדאיות העסקה.

בדיקת זהות החברה הקבלנית הינה מן החשובות שבבדיקות שכן זהו הגורם אצלו הרוכש יפקיד את מיטב כספו, לכן, על מנת למזער סיכונים, הרי שנדרש לבדוק את רישיון הקבלן, המתחדש מדי שנה אצל רשם הקבלנים במשרד השיכון, שם נקבע אילו סוגי עבודות מותר לקבלן לבצע ומהו היקפן הכספי המותר לו.

חלק מהגדרת זהותה של החברה הקבלנית מעבר לרישיונות על פי חוק שמחזיקה ברשותה היא לבדוק את "תיק העבודות" שלה, קרי פרוייקטים קודמים שהושלמו ושם להיווכח בטיבו של המוצר המוגמר וכן להתעניין אצל רוכשי עבר שכיום הם כבר מתגוררים בדירותיהם לגבי ההתנהלות שלהם עם החברה הקבלנית ובעיקר איכות העבודה השירות שקיבלו ועמידה בהתחייבויות החברה כלפיהם.

הבדיקות המקדמיות ביחס לנכס עצמו - מן הבחינה המשפטית, בקשר לטיב הזכויות של החברה הקבלנית בקרקע, יש לבדוק, על ידי הפקת נסח מלשכת רישום המקרקעין ו/או הפקת אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל (או החברה המשכנת), מהו סוג הזכות הקיים לחברה הקבלנית –האם היא הבעלים או שמא חוכרת (קיימים הבדלים בין סוגי הזכויות) יש גם לבדוק היכן רשומה הזכות – זכות קניינית היא זכות הרשומה בטאבו (בעלות/חכירה) זכות חוזית היא כזו הרשומה בפנקסי מנהל מקרקעי ישראל ו/או החברה המשכנת וטרם נרשמה בטאבו. כמובן שיש גם לוודא כי אין עיקולים ו/או שעבודים ו/או זכויות של צדדים שלישיים בנכס.

מן הבחינה התכנונית, יש לברר בוועדה המקומית לתכנון והבנייה, האם קיים היתר בניה לחברה הקבלנית.

מן הבחינה המיסויית, בודקים בלשכת מיסוי המקרקעין מהי עלות המיסים שיש לשלם (מס שבח, מס רכישה, מס רכוש לנכסים ישנים). בקשר לעסקת רכישה מקבלן הרי שצריך לבדוק, כי לא תהא מניעה ברישום זכויות הרוכש בטאבו בשל חובות של הקבלן לרשות המיסים. כמו כן, יש לבדוק האם מחיר התמורה כולל מע"מ שכן מדובר בסכום לא מבוטל (16% מהתמורה). 

לאחר ביצוע הבדיקות הבסיסיות והמקדמיות ואיתן המסקנה כי יש אור ירוק לעסקה ולא צפויות בעיות מיוחדות, הרי שעתה מגיע שלב המו"מ ביחס לתמורה, מועדי התשלום והעברת חזקה ותנאים נוספים - יש לזכור, כי התמורה ותנאי תשלומה, בסופו של דבר, הם דברים הנקבעים בהתאם למשא ומתן מסחרי. יחד עם זאת, גם אם המחיר שאותו ידרוש הקבלן לא יהיה גמיש לשינויים, הרי שניתן יהיה להתמקח על תנאי התשלום. 

בהקשר לסוגיית התמורה ותנאי תשלומה יש לדאוג לכך כי התשלומים ייעשו על פי קצב התקדמות הבנייה וכי התשלומים יובטחו בבטוחות אשר ישמרו על כספי הרוכש וערכם.

1. כללי

    א. כנאמר לעיל, הקבלן הוא שמכין את החוזה, לרוב מדובר בחוזה ארוך ומסועף וערוך לטובתו של הקבלן.    

        לפיכך נדרש איש מקצוע מיומן אשר יקרא את כל סעיפי החוזה ויעיר את הערותיו לטובת הרוכש – כמו כן, חשוב להעלות על הכתב, במסגרת השינויים לחוזה הרכישה (מסמך הנקרא: "נספח שינויים"), את כל    

        ההבטחות שניתנו בין אם על ידי הקבלן, בין אם על ידי אנשי השיווק והמכירות ובין אם על ידי עורכי דינו

        של הקבלן – סיכום בעל פה על אף תוקפו הוא בעל קשיים להוכחה.

    ב. יש לשים לב לסעיפים אשר מאפשרים לקבלן שיקול דעת בלעדי לבצע שינויים כלשהם מבלי שנדרשת  

       הסכמת הרוכש לכך – עקרונית יש להתעקש על כך כי כל שינוי ייעשה תוך יידוע מראש ובהסכמת הרוכש.

2. בטוחות

    א. הערת אזהרה

        לאחר חתימה על הסכם המכר רצוי לרשום מיד בסמוך לכך הערת אזהרה לטובת הרוכש. במידה וקיים סעיף בחוזה אשר אינו מאפשר רישום של הערת אזהרה לטובתו של הרוכש, הרי שעל הרוכש להתעקש לאפשר לו רישום הערת אזהרה וזאת גם במקרה שבו קיימת בטוחה אחרת לכספו. תניה בחוזה אשר מונעת מהרוכש לרשום הערת אזהרה לטובתו נחשבת לתניה מקפחת. יתר על כן, ככל שקיימת הערת

        אזהרה לטובת הבנק המלווה של הפרויקט, יש לקבל מן הבנק מכתב החרגה כי הערת האזהרה של

        הרוכש קודמת.

    ב. הבטחת כספי השקעת הרוכש על פי הקבוע בחוק

        על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 אסור לקבלן לקבל יותר מ-7% על חשבון מחיר הדירה, אלא אם הבטיח את כספי הרוכש באחת מהדרכים המפורטות בסעיף 2

        לחוק הנ"ל –כאשר המקובלת מביניהן היא ערבות בנקאית – החוק אינו מחייב להצמיד את הכספים

        ועל כן יש לדרוש זאת מהקבלן על מנת שישמרו על ערכם.

3. רישום בטאבו

לרוב הקבלן הוא שאחראי על רישום הדירות על שם הרוכשים ועל כן יש לברר בהקשר זה שני דברים, הראשון מועד הרישום והשני עלות הרישום. על הרוכש לדאוג, כי בחוזה יירשם תאריך מדויק ככל הניתן לביצוע רישום הזכויות על שמו על ידי הקבלן (לרוב נרשמים מועדים אמורפיים, כגון תוך X זמן ממועד ביצוע פרצלציה או רישום בית משותף). שנית, על הרוכש לברר על מי חלה עלות הרישום בלשכת רישום המקרקעין – האם העלות נכללת במחיר הדירה או שמא מדובר בעלות נוספת.

4. התמורה

כאשר מוצג בפני הרוכש מחיר עלות הדירה הרי שיש לבדוק מה המחיר כולל, ויותר חשוב מה הוא אינו כולל ולמעשה, אילו עלויות נוספות יהיו לרוכש הדירה הפוטנציאלי. עלויות נוספות יכולות להיות בדמות עלויות פיתוח (לוודא בדיוק מה הדבר כולל ועדיף לסגור מראש את העלות מבלי לאפשר פתח להפתעות), שכ"ט עו"ד הקבלן, חיבור לגז, חשמל ומים (לנסות להגביל את העלויות לחיבור הדירתי בלבד ולא לכלל הבניין), דוד שמש (התקנה מלאה של מערכת סולרית להבדיל מהכנה בלבד) חיבור חניה (מקורה/צמודה/לא קיימת), מע"מ, שינויים ותוספות, רישום בטאבו וכיוצא באלה. מעבר לכך שנדרש לברר מה המחיר כולל הרי שכל הדברים שנאמרים/מובטחים לרוכש יש לעגנם ולרושמם בחוזה בכתב על מנת למנוע מחלוקות עתידיות – דבר זה חשוב מאוד בעיקר ביחס לתוספות ושינויים שהרוכש מבקש לעשות בדירה.

5. שונות:

 - לוח תשלומים

על פי סעיף 3 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, קיים לוח תשלומים שקבע שר הבינוי והשיכון בתקנות ולפיו אסור לקבלן לקבל מהרוכש כספים על חשבון מחיר הדירה בשיעורים העולים על לוח התשלומים, אלא אם כן הכספים הובטחו בערבות בנקאית או בפוליסת ביטוח. ההיגיון שעומד מאחורי לוח התשלומים הוא תשלום לקבלן על פי קצב הבנייה ומתן זמן התארגנות לרוכש להשגת הכספים. גם כאן, חשוב כי הבטוחה שהקבלן נותן לרוכש לכספים תהיה צמודה (כאמור לעיל, אין הוראה מפורשת בחוק לעשות כן ועל הרוכש לדאוג לקבל זאת). יתרה מזאת, בכל העברת תשלום לקבלן/ב"כ הקבלן יש לעשות זאת באמצעות המחאות בנקאיות תוך החתמת הקבלן/ב"כ הקבלן על קבלת השיק (על גבי צילום של השיק) וכנגד מסירת קבלה מצידם. ובמקרה של הפקדה ישירות לחשבון הבנק של הקבלן יש לוודא כי הכספים מועברים לחשבון בנק הליווי של הפרויקט (ככל שישנו) ולא לחשבון אחר וזאת על מנת שהבנק המלווה לא יתנער מערבות בנקאית לכספים שהועברו.

 - מהלך הבנייה

פרויקט קבלני לרוב לוקח מספר שנים ועל כן חשוב להיות ערים למתרחש ולא לסמוך על הקבלן שייעשה את העבודה. לפיכך מומלץ לבקר במקום ואף לשלוח איש מקצוע מטעם הרוכש לבדוק את איכות הבנייה וקצב התקדמותה, ככל שקיימים עיכובים ו/או חריגה מהסכמות יש להביא זאת לידיעת הקבלן בכת ורצוי מאוד באמצעות עורך דין מנוסה ומקצועי שידע לתאר נכון את המצב הקיים והחריגות בו מן המוסכם על הצדדים.

 - רכוש משותף

יש לוודא היטב מה נכלל ברכוש המשותף ומה נשאר בידיו של הקבלן ככל שקיים רכוש כזה. מעבר לכך, יש לבדוק מה נקבע בתקנון הבית המשותף ביחס אליו ולדרכי ניהולו.

 - מועד מסירת החזקה בדירה

לרוב מופיע סעיף בחוזי הרכישה הקובע, כי לקבלן יש בין שניים לשלושה חודשי איחור במסירת המפתח – על הרוכש לוודא, כי לא מופיע פרק זמן ארוך יותר בין בסעיף עצמו ובין בסעיף אחר המאפשר לקבלן איחור נוסף מעבר לקבוע באותו סעיף. יתרה מזאת, יש להגיע להסכמה עם הקבלן בדבר פיצוי מוסכם על איחור מעבר למועד המוסכם למסירת המפתח בין בדמות דמי שכירות, בין בדמות ריבית על הכספים המצויים אצלו ובין בכל דרך אחרת המקובלת על הצדדים ומהווה פיצוי הגיוני וסביר בגין האיחור.

בעת מסירת החזקה בפועל הרי שיש להסכים מראש על כך שהדירה תימסר כאשר עברה ניקוי יסודי ככל הניתן על מנת שניתן יהיה לזהות פגמים, ככל שישנם, ואז כמובן לערוך רשימה של ליקויים בפרוטוקול. לרוב, נציג הקבלן רושם את הליקויים, אולם במקרה שבו ישנם ליקויים שאינם באים לידי ביטוי בפרוטוקול של נציג הקבלן, הרי שיש לערוך פרוטוקול נוסף, מטעם הרוכש, ולאחר קבלת הדירה להביא לידיעת הקבלן את הדברים תוך ציון דחיפות התיקונים. שנית, עדיף לבדוק את הדירה ביום המסירה בליווי איש מקצוע אשר יוכל בעין מקצועית ובוחנת לשים לב לפרטים קטנים שעלולים להיעלם מעין לא מקצועית. כמו כן, להימנע מלחתום על סעיף אשר קובע כי קבלת המפתח בידי הרוכש היא אישור מצידו, כי הדירה היא תקינה ולשביעות רצונו.

 - אחריות הקבלן

חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 קובע שתי תקופות אחריות. הראשונה, תקופת הבדק (משך תקופת הבדק משתנה ומפורטת בתוספת לחוק) בה נטל ההוכחה מוטל על הקבלן לעניין שימוש לא סביר של הרוכש בנכס, והשנייה תקופת אחריות אשר נמשכת 3 שנים מתום תקופת הבדק ובה נטל ההוכחה לפגם בתכנון ו/או בעבודה ו/או בחומרים מוטל על הרוכש. לעיתים, יהיו מקרים בהם הקבלן עלול להציע אחריות של קבלני משנה, כביכול במקום האחריות שלו, אולם לא מומלץ לרוכש לקבל זאת, וזאת מעבר לספק בדבר חוקיות העניין. בכל מקרה, כאשר הרוכש נתקל ישירות בקבלן המשנה, הרי שעליו להיזהר לבל ייתן לו הוראות ישירות וזאת על מנת למנוע טענה מצד הקבלן הראשי שאינו אחראי לליקויים מפני התערבות של הרוכש בעבודת קבלן המשנה.

הסוגיות שפורטו כאן אינן ממצות ועל כן יש להיוועץ, טרם התקשרות בעסקה כל כך חשובה ויקרה ארוכה ומורכבת, בעו"ד מקצועי אשר יידע לבדוק את טיב העסקה טרם כניסה אליה וכן ידע כיצד ללוות את העסקה החל משלב המשא ומתן עובר לליווי תוך כדי בנייה ועד לסיומה ברישום הזכויות על שם הרוכש. מתן מענה מלא ומקצועי ימנע מחלוקות מיותרות בין הצדדים ועוגמת נפש רבה.

חשוב להבין, כי דווקא בעסקה מעין זו, אשר ערכה הכלכלי והרגשי הוא מהיקרים ביותר, אין לוותר בשום פנים ואופן על ליווי של עורך דין מנוסה ומקצועי אשר יעניק מענה מלא למצבים אשר אדם, שאינו איש מקצוע ואינו בקיא בדין הקיים, לא יחשוב עליהם.

משרדנו, כאמור, עוסק מזה זמן רב במכירה, רכישה והשכרה של דירות למגורים ומעניק מענה מלא ומקצועי תוך שימת לב לסוגיות הרלוונטיות והייחודיות לכל עסקה ועסקה.

הבהרה: אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.