משרד עורכי דין, זיו איזנר, מתמחה בתחום המשפט האזרחי מסחרי ובין היתר עוסק בכל הקשור לתהליך רכישת/מכירת דירת מגורים.

לרוב, בתחילתו של התהליך צדדים להסכם נוהגים לחתום על "הסכמות עקרוניות" ביחס לנכס נשוא הסכם המכר/הרכישה. למסמך זה ישנן השלכות משפטיות לא אחת עד כדי הפיכתו לחוזה משפטי מחייב בין הצדדים, אולם לרוב מתפרש אצל רבים כהבנות עקרוניות בלבד אשר אינן בעלות תוקף משפטי מחייב.

להלן יפורטו עיקרי הדברים ביחס לתוקפו המשפטי של זיכרון הדברים תוך ההדגשה על הזהירות שיש לנקוט טרם החתימה על מסמך מסוג זה.

לא אחת, נוכחים לראות את נטייתם של צדדים פוטנציאליים לעסקת מכר/רכש דירת מגורים לערוך "זיכרון דברים" אשר ישקף את ההבנות העקרוניות ביניהם כאשר כל רצונם בעריכת הסכם מעין זה היא לכידתו ברשת של הצד השני על מנת שיוכלו להתחיל במשא ומתן ביחס לעסקה. המוכר מצידו מעוניין להביא לסיומם את המהלכים אל מול המתווכים ותצוגת הראווה של דירתו לרוכשים פוטנציאליים ואילו הרוכש מצידו רוצה להביא לסיומם את אינסוף החיפושים אחר הדירה המיוחלת.

בדרך כלל, מדובר במסמך שמשקף במידת מה את גמירות דעתם ביחס לעסקה וכולל התייחסות חלקית לעניין פרטי העסקה, אולם אינו מפורט כראוי וכנדרש ואינו כולל התייחסות לכל מאפייני העסקה אשר נדרשים לשם הגנת האינטרסים של כל אחד מהצדדים. יתרה מכך, הצדדים כלל לא מעלים בדעתם את ההשלכות המשפטיות הנובעות מחתימם על מסמך מעין זה ואת הפוטנציאל, המתממש בהרבה מקרים, לקשור עצמם בעסקה שאינם מייחלים לה, שכן לעיתים בשלב מאוחר יותר בו בודקים את פרטי הנכס והעסקה בכללותה מגלים, כי אינה מתאימה למי מהצדדים למשל המוכר גילה, כי עליו לשלם מיסים גבוהים (אין פטור ממס שבח, חל היטל השבחה גבוה) או שהקונה גילה, כי הנכס אינו נקי מזכויות צדדים שלישיים (עיקולים, שעבודים, הערות אזהרה וכו'), מצא עסקה טובה יותר וכדומה.

למעשה, הצדדים חושבים, כי החתימה על מסמך זיכרון הדברים מחייבת אותם, לכל היותר, אך ורק להיכנס בין כתליו של תהליך המשא ומתן וממנו יכולים הם לצאת בכל עת (בכפוף לעקרון ת"ל כמובן – ככל שהמשא ומתן מתקדם יותר כך יהיה זה חוסר ת"ל גדול יותר לצאת ממנו בהעדר שיקולים לגיטימיים) ולא חלילה, כי חתמו על חוזה מחייב אשר מאלץ אותם להתקשר בעסקה שאינה מתאימה להם. 

קיומה ותוקפה של עסקת מקרקעין תלוי בקיומו של מסמך בכתב וכלשונו של סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 "התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". יודגש, כי דרישת הכתב איננה דרישה צורנית גרידא, אלא דרישה מהותית.

על התחייבות זו, שחייבת כאמור להיות בכתב, חלים דיני החוזים אשר קובעים, כי חוזה תקף הינו בעל מאפיינים של גמירות דעת ומסוימות. משמע, כי הצדדים רוצים בעסקה המסוימת על מאפייניה המיוחדים - בהקשר זה נבהיר, כי זיכרון הדברים לרוב גם אם הוא בעל מאפיין של גמירות דעת עקרונית של הצדדים, הרי שהוא לרוב נעדר פרטים מהותיים אשר פוגמים במסוימות של החוזה ולפיכך גם נפגמת גמירות דעתם המלאה של הצדדים ביחס לעסקה שפרטיה טרם הובררו. יחד עם זאת, נקבע בפסיקה, כי דרישת המסוימות ניתנת להשלמה. משמע, כי גם אם החוזה איננו מסוים דיו הרי שבמידה וניתן להשלים את ההוראות החסרות (השלמה נעשית למשל ע"י הוראות חוק, נוהג מקובל ועוד), הרי שרואים בדרישת המסוימות כמי שהתקיימה. מכאן, במידה ובין הצדדים מתגלע סכסוך ביחס לתוקפו המחייב של הסכם זיכרון הדברים והשופט משוכנע, כי התקיימו בו מאפייני החוזה, קרי גמירות דעת ומסוימות, הרי שייתן לו תוקף משפטי מחייב והצדדים יהיו קשורים בעסקה שנרקמה (יובהר, כי כל מקרה לגופו ותלוי נסיבותיו הספציפיות).

הכרה בזיכרון דברים כחוזה בעל תוקף מחייב מוביל בהכרח, במקרה של הפרה, אל הסעדים המוקנים בחוק ו/או בחוזה עצמו ביחס להפרת חוזה - וזאת למרות, כי אולי הייתה כוונת הצדדים המקורית אחרת, כפי שנאמר לעיל (כניסה לתהליך של משא ומתן ולא חתימת חוזה מחייב).

צד לזיכרון הדברים, שקיבל תוקף של חוזה משפטי מחייב, אשר ינסה לבטלו, מבלי שיש לו סיבה לגיטימית לעשות כן, ייחשב כמי שמפר את החוזה ולכן צפוי על פי הדין לשלם פיצויים לצד השני בגין ההפרה או אפילו יחויב בקיום החוזה למרות שאינו רוצה בכך. השלכה משפטית וכספית נוספת היא דיווח לרשויות המס תוך פרק זמן מסוים החל מיום "הקשר המשפטי הראשון", קרי, מיום החתימה על זיכרון הדברים או מיום התשלום הראשון, הקודם מביניהם.

ראשית, בהנחה, כי הצדדים לא רוצים להתחייב בעסקה הרי שעקרונית עדיף שלא לחתום על שום מסמך בכתב, טרם התייעצות עם עו"ד אשר ידאג לבצע את כל הבדיקות הנדרשות ביחס לעסקה ויבטיח את ההגנה המרבית עבור לקוחו. הצדדים יכולים לסכם את ההבנות ביניהם בעל פה, תוך ההבהרה, כי תוקף משפטי מחייב יהא לחוזה בכתב שייערך בין הצדדים לאחר שייוועצו כל אחד בעורך דינו.

במידה והצדדים מחליטים שכן לחתום על זיכרון דברים, הרי שיש לסייגו בתנאי לפיו תוך פרק זמן מסוים ייחתם החוזה המחייב בין הצדדים לאחר היוועצותם עם עורכי דינם, אחרת זיכרון הדברים בטל. כמו כן, לטובתו של המוכר יש לכלול תניה לפיה אין הרוכש רשאי לרשום הערה כלשהי לטובתו על הנכס לרבות הערת אזהרה.

הבהרה: אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.